[RL] Bauen Sie kein Reihenhaus, bauen Sie nen Vorort...

[Argnan]

Mein Reden seit 10+ Jahren Dasein als Unternehmensberater...

Cool, mal jemand, der das nicht nur 3 Jahre macht (und daher von nichts Ahnung hat - ich hab da Geschichten auf Lager... )

Einfach mal normal miteinander reden

Sooo langweilig...

[Rince Wind]

Mein Reden seit 10+ Jahren Dasein als Unternehmensberater...

Einfach mal normal miteinander reden

Aber dann müsstest du dir einen neuen Job suchen.

[Papa Bear]

Man berät ja normalerweise nicht ewig lange die gleiche Firma...

Allerdings bin ich jetzt seit Mitte 2011 bei genau 2 verschiedenen Kunden gewesen. 51 Monate beim ersten, dann war ich mal 6 Wochen zuhause und dann seit November 2015 beim jetzigen Auftraggeber. Keine Ahnung, was die immer so lange mit mir wollen

[Fimi]

Klingt, als hätten die einiges an Beratung nötig Oder du hast ihnen gut was aufgeschwatzt

[Papa Bear]

Die Themen wechseln, die Köpfe bleiben

[Simato]

Offensichtlich machst du deinen Job nicht gut

[Thymon]

Papa Bear berät gerade richtig, so dass er sich selbst nicht überflüssig macht.
So wie die Dame (oder der Herr?), die in Erich Kästners "Der 35. Mai" den Äquator immer wieder von Rost reinigt, aber den Einsatz einer Rostschutzfarbe ablehnt, weil sie ihre Arbeit behalten will.

[Papa Bear]

Am Ende des Tages entscheiden zwei Faktoren darüber, wie lange man als Berater beim Kunden bleibt:

a) Die Beratung muss für den Kunden einen Mehrwert bieten
b) man muss sich beim Kunden so wohlfühlen, dass man seinerseits Interesse daran hat, weiter dort zu arbeiten

Bei a) fällt das Urteil allein der Auftraggeber. Wenn ich den Kunden nichts Sinnvolles zu bieten habe, bin ich raus. Auch wenn die quartalsweise ihre Bestellungen aufgeben, kann ein Auftrag binnen 7 Werktagen einseitig gekündigt werden, ohne dass ich einen Anspruch hätte, für den Rest der ursprünglich beauftragten Zeit bezahlt zu werden. Auch wenn mir das in meinen 10+ Jahren in diesem Job nie passiert ist, ist einem das - gerade wenn man sich dann irgendwann selbständig gemacht hat - seeeehr bewusst und man tut, was man kann.

Was Thymon schreibt, trifft eher auf angestellte Berater zu. Die haben in meiner Erfahrung in der Tat oft primär das Interesse, weiterhin ihre Tage beim Kunden zu verkaufen und es ist ihnen unter dem Strich egal, ob das Unternehmen durch ihre Arbeit einen echten Mehrwert realisiert. Hauptsache, die Kuh wird ordentlich gemolken, egal ob sie dann stirbt oder nicht. Diese Denke kann man sich als Freelancer aber nicht leisten. Da wirst Du nicht in einem X-1000-Tage-Beratungspaket mit verkauft wie bei den größeren Beratungsgesellschaften, sondern Du "lebst" ausschließlich davon, wie Deine Auftraggeber bzw. Kollegen Deine Arbeit bewerten.

Wenn man selbst sich bei einem Kunden nicht wohlfühlt, kann es (siehe b)) natürlich schon passieren, dass man eher "Dienst nach Vorschrift" macht, die Tage herunterzählt und froh ist, dass man wieder weg ist. Das ist mir aber nur bei einem Kunden in Mönchengladbach passiert. Da kam echt alles zusammen. "Seltsame" Leute auf Kundenseite. Eine Stadt, in der Du - ohne jemandem zu Nahe treten zu wollen - nicht tot über'm Zaun hängen willst. Und dann machen die auch noch ihre "Off-site" Termine in ihrer Loge im Borussia-Park...

Aber das soll es dann meinerseits auch diesbezüglich gewesen sein. Ich will Questors Faden nicht (noch) weiter mit diesem OT-Gelaber zuspammen

[Questor]

Die Finanzierung
Oder: Questor hat mal Ahnung

[Disclaimer: Ich halte den Beitrag einigermaßen formelfrei. Wenn irgendwer Interesse hat kann ich die Grundlagen unserer Überlegungen gerne einmal beispielhaft vorrechnen - ich glaube nur dass da nicht jeder soviel Spaß wie wir dran hat ]


Zunächst mal die Grundlagen:

• In unserer Wohnung gibt es gut 2,5 Wirtschaftsmathematikdiplome je 100qm
• Frau Questor und Questor verdienen beide anständig, schieben sich allerdings derzeit und für die nähere Zukunft absehbar Betreuungsauszeiten hin und her.
• Questor arbeitet bei einem amerikanischen Global Player, Frau Questor im Öffentlichen Dienst, beide "to-big-to-fail" wie man so schön großkotzig sagt
• Mit eigenen Mitteln und dem Grundstück bringen wir die für die Banken wichtigen 40% Eigenkapital mit

Was wollen wir?
Wir wollen etwa eine Rate die notfalls auch mit einem Gehalt bedient werden kann. Darüber hinaus gibt es die inzwischen obligatorische optionale Sondertilgung in Höhe von 5% der Gesamtdarlehenssumme per Anno. Der Gedanke dahinter ist simpel: Wir wollen genügend finanziellen Spielraum für die kommenden - vergleichsweise teuren - Jahre haben, da uns die Sondertilgung jederzeit ermöglicht eventuell brachliegende Liquidität ins Darlehen zu stecken.

Der Ablauf
Wie auch schon bei der Küche holen wir Angebote von einem David und einem Goliat ein*: Goliat war ein Schwergewicht auf dem deutschen Markt, David eine kleine Genossenschaftsbank. Da Frau Questor bereits einmal ausgesprochen unangenehmen geschäftlichen Kontakt zu einer mit Goliat verbundenen Bank hatte ist David mit einem - für sie in geschäftlichen Dingen außergewöhnlich seltenen - Sympathiebonus ins Rennen gestartet.
Zuerst ging es zu David: Wie zuvor telefonisch besprochen haben wir die Unterlagen zum Bauprojekt, selbst eingebrachten Mitteln (Grundstück und Kapital), sowie unser beruflichen Verhältnisse im Gepäck und nach einer Durchsicht konnte uns die Beraterin von David Hoffnungen auf Konditionen ziemlich frei von Risikoaufschlägen machen. Wir haben Darlehen mit Zinsbindung zu 15 und 20 Jahren angefragt, bei denen die 20-Jahr-Variante vom Zinssatz her allerdings signifikant ansteigt, während die (von uns ohnehin nicht favorisierte) 10-Jahre-Variante nicht nennenswert bessere Konditionen als die 15-Jahr-Variante bot. Also lief alles auf letztere hinaus. Nach einer kurzen Systemabfrage wurden uns 1,32% in Aussicht gestellt, allerdings mit dem Einwand dass heute neue Konditionen veröffentlicht werden sollten und ein finales Angebot in den nächsten Tagen mitgeteilt werden sollte.

Zwei Tage später geht es zu Goliat. Beziehungsweise Goliat kommt zu uns: Der relativ junge Vertriebler der in der Nähe unseres Bauplatzes wohnt macht sich tatsächlich auf die einstündige Fahrt um uns nach Feierabend zuhause zu besuchen. Auch ansonsten ist der Mann durch und durch Verkäufer: Charmant, höflich und aufmerksam (Ein später erhaschter Blick auf seinen Notizzettel offenbart die einzige Notiz die über die eingereichten Unterlagen hinaus geht: Der Name von Questor Junior). Auch hier haben wir eine ähnliche Einschätzung: Das Kreditvolumen ist relativ risikoarm stemmbar, die kalkulierte Summe für sonstige Aufwendungen (Außenanlagen und Gedöns) sind plausibel und man sieht keine Einwände die gegen das Darlehen sprechen. Goliat bietet uns einen Zinssatz ein gutes Stück unter 1,3%

Die Überlegungen wieviele Prozentpunkte der Sympathiebonus ausmacht (und wieviel das in Euronen entspräche) werden schnell von einer Nachricht von David beendet: Man rechne mit einem Anzug der Zinsen und könne uns nur 1,37 anbieten. Das beendet das Dilemma zugunsten von Goliat.



Alles in allem lief das besser als erwartet, wer den Zinssatz gegenüber Kollegen erwähnt die vor 10 Jahren gebaut haben riskiert Schläge







*nagut, technisch gesehen haben wir auch noch ein drittes Angebot von unserer Hausbank eingeholt die uns nach zähen Verhandlungen ("Wir wohnen 50km von Ihrer Filiale entfernt, wir nutzen ausschließlich das Onlinebanking") für etwa drei Jahre von der neu eingeführten Kontoführungsgebühr mit dem Spruch "Wir wollen uns gerne ganzheitlich um unsere Kunden kümmern und wenn Sie irgendwann einmal eine Immobilie finanzieren werden Sie ja sicherlich auch erstmal zu uns kommen" erließ. Was wir gemacht haben. Wir haben die gesparten Kontoführungsgebühren aufsummiert, höflicherweise verdoppelt, in Relation zu dem 0,3% höheren Zinssatz der Mitbewerber gesetzt und dankend abgelehnt.

[LegatBashir]

Wir haben vor etwas mehr als 10 Jahren ein Haus gekauft und saniert. Und nein, du bekommst keine Schläge von mir! Unsere erste Zinsbindung (kfW) lief vor nicht allzu langer Zeit ab und wir haben jetzt mehr Spielraum. Die andere Zinsbindung wird auch in absehbarer Zeit ablaufen und die Zinsen nicht signifikant ansteigen. Mir ist das so rum lieber: Hoher Zins anfangen und die Anschlussfinanzierung mit geringerem Zins weiterführen.
Andersrum wird es noch so einigen das Genick brechen. Daher bin ich mir ziemlich sicher, dass wir in 5-10 Jahren den nächsten Finanzcrash haben. Aber in Deutschland! Da wird es sehr viele Darlehen und Anschlussfinanzierungen zerbröseln. Da haben sich einige übernommen, weil sie schon mit diesen geringen Zinsen ihre Finanzierung auf absolute Kante genäht haben

[demonaz]

Alles in allem lief das besser als erwartet, wer den Zinssatz gegenüber Kollegen erwähnt die vor 10 Jahren gebaut haben riskiert Schläge

Natürlich sind die Zinsen jetzt niedriger als vor 10 Jahren, ich weiß das von 2 Freunden, die 2007 gebaut haben. Bei denen lagen die Zinsen bei 15- bzw. 20-jähriger Bindung knapp unter 4%. Die haben sich durchaus gefreut, als die nach 10 Jahren (Recht zur Sonderkündigung) die wesentlich niedrigeren Zinssätze für eine Umfinanzierung gesehen haben Nur haben die damals billiger gebaut, die Kosten sind in den letzten 10 Jahren stark gestigen. So gleicht sich das in etwa aus.

[Lord_Kilborn]

Hört sich doch nicht schlecht an. Neben den Zinsen wird bei Euch ja auch noch jährlich abbezahlt?

Bei uns in der Schweiz werden Hypotheken ja anders behandelt. Eine Amortisation wird nur gefordert, solange die Hypotheke >2/3 vom Wert ist. Obwohl das bei mir beim letzten verlängern nicht nötig wäre, habe ich trotzdem eine fixe jährliche Rückzahlung gefordert. Damit ist Garantiert, dass ich das Geld nicht für blöde Sachen ausgebe.

[Simato]

Nur haben die damals billiger gebaut, die Kosten sind in den letzten 10 Jahren stark gestigen. So gleicht sich das in etwa aus.

Dazu kommt, dass man in 10 Jahren ja auch schon ein wenig was tilgt und im Schnitt das Einkommen ansteigt Ich sehe das nicht so schwarz, wie Legat

[Papa Bear]

Guter Zinssatz, da würde ich von Anfang an so hoch wie möglich (d.h. unter Berücksichtigung des "nur noch ein Einkommen" Aspekts) tilgen. Der schlimmste Fehler, den man bei solchen Zinssätzen machen kann, ist nur mit den in der Altvorderenzeit üblichen 1% zu tilgen. Bei Zinssätzen wie vor 15 Jahren mag das noch nachvollziehbar gewesen sein (die lagen bei 5-6%, wimre), aber heute wäre das einfach nur

Wir haben uns seinerzeit primär an der Kenngröße "wieviel % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens geben wir für den Kredit aus" orientiert. "Unter 30%" war unser Zielwert. Obwohl einige Banken in D auch bis zu 50% erlauben (allerdings nur mit nicht eben kleinen Risiko-Aufschlägen auf den Zins). Wobei bei uns sowieso immer nur mit (m)einem Einkommen geplant wird. Meine Frau hat effektiv kurz vor Geburt unserer Großen aufgehört zu arbeiten. Sie ist nun selbstständig und verdient ein bisschen nebenbei mit ihrem Blog, aber das Geld verschwindet meist komplett in irgendwelchen "Urlaubs- oder Shoppingkassen"

Grundsätzlich bin ich auch bei dem, was Simato schon schrieb. Wenn Du Dir in den ersten 10 Jahren die Rate für das Darlehen leisten kannst, sollte alles danach eigentlich auch passen. Es war schon immer so, dass manche Leute die Finanzierungen "extrem auf Kante genäht" haben. Und das waren immer schon die ersten, die im Falle eines Zinsanstieges von 1-2% dann statt bei der Prolongation eher in der Zwangsvollstreckung gelandet sind.

Ich für mich habe aber damals auch gewettet, dass rein politisch in naher Zukunft keine signifikanten Zinsanstiege passieren werden. In einer Volkswirtschaft wie unserer wäre das schon "hartes Brot", aber bei vielen anderen - in Europa dann eben mit betroffenen - Ländern käme das viel zu sehr einem "automatischen" Staatsbankrott gleich. Jetzt ist die Hälfte meiner ersten Zinsfestschreibungsperiode durch und die Zinsen sind nur noch halb so hoch wie seinerzeit bei Abschluss. Ich ärgere mich echt darüber, dass ich wider besseren Wissens nicht die Eier hatte, variable Verzinsung abzuschließen. Mit der wäre man in den letzten 30 Jahren laut einer Analyse, die ich damals gelesen habe, als ich noch direkt in der BauFi-Branche tätig war, IMMER besser gefahren als mit den üblichen 10-Jahre-Festschreibungs-Dingern. Das erzählen die Banker nur natürlich keinem

[Argnan]

Guter Zinssatz, da würde ich von Anfang an so hoch wie möglich (d.h. unter Berücksichtigung des "nur noch ein Einkommen" Aspekts) tilgen.

Dem kann ich nur zustimmen.

Wir haben im Prinzip den gleichen Ansatz ("ein Gehalt") verfolgt, ansonsten aber weitestmöglich Risikostreuung betrieben. Unser Hauskredit sind 6 Tranchen in 2 Währungen (ein Gehalt wird in einer anderen Währung als EUR bezahlt) und die 6 Tranchen haben/hatten jeweils unterschiedliche ursprüngliche Zinsbindungen (2, 5 und 8 Jahre). Die anfänglichen Tilgungen lagen bei 8, 5 und 3%, und innerhalb der Bindungsfrist dürfen die Tilgungen einseitig durch uns verringert werden (aber nicht mehr erhöht). Sondertilgungsrecht liegt bei 10% der Kreditsumme pro Jahr.
Damit hatten wir praktisch alle Eventualitäten abgedeckt und gleichzeitig versucht, das tendenziell sinkende Zinsniveau auszunutzen.

Durch die hohen Tilgungsraten hat das dazu geführt, dass die Sicherheit jeweils ausreichte, um nominell neue Kredite abzuschliessen, keine Anschlussfinanzierungen, die wiederum so hoch waren, dass damit jeweils Sondertilgungen der anderen Kredite bezahlt werden konnten. Das hat sich durch das sinkende Zinsniveau ziemlich gelohnt. Das fand die Bank zwar nicht wirklich witzig, aber gemacht haben sie´s am Ende doch.