Wie viel Miete ein Vermieter fordern darf, ist vom Gesetz in zwei Obergrenzen festgelegt. Das eine ist die so genannte Kappungsgrenze, das andere die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze beschneidet die Mieterhöhung auf 20% innerhalb von drei Jahren.
Die Obergrenze für jede Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Gemeint ist damit die Durchschnittsmiete aus Mietvereinbarungen der letzten vier Jahre für einen bestimmten Wohnungstyp in der jeweiligen Gemeinde.
Der Mieter muss demnach für seine Wohnung nicht mehr bezahlen als am Ort üblicherweise für Wohnungen gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Der Vermieter muss in seinem Mieterhöhungsschreiben erläutern, dass er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt.
Für diese Begründung stehen dem Vermieter vom Gesetz drei mögliche Kriterien zur Verfügung: der Mietspiegel, das Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.
Mietspiegel
Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie müssen entweder von der Gemeinde selbst erstellt oder gemeinsam von den Interessenverbänden, dass heißt von den Mieter- und Hauseigentümervereinen, erarbeitet und regelmäßig überarbeitet werden. Preisübersichten von Finanzämtern, Maklerverbänden usw. sind keine Mietspiegel und damit für das Mieterhöhungsverfahren unzulässig.
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, muss er die Mietwohnung unter Berücksichtigung des Baujahres des Hauses, der Wohnungsgröße, der Wohnungsausstattung und der Wohnlage einem bestimmten Mietspiegelfeld zuordnen.
Qualifizierte Mietspiegel werden nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, das heißt auf repräsentativer Datenbasis und mit methodischer Auswertung, erstellt. Sie müssen von der Gemeinde oder Stadt anerkannt sein. Alternativ reicht es auch aus, wenn sie von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter akzeptiert worden sind. Dieser qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und fortgeschrieben werden, spätestens nach vier Jahren muss er neu aufgestellt werden.
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Der Vermieter kann auch per Sachverständigengutachten die ortsübliche Miete für die entsprechende Wohnung feststellen lassen. Das Gutachten ist für den Vermieter jedoch das teuerste und deshalb auch seltenste Begründungsmittel. Bestimmte Vorgaben müssen eingehalten werden:
Der Sachverständige muss qualifiziert sein. Er muss für ein Fachgebiet öffentlich bestellt und vereidigt sein, in dem es zumindest auch um Mietpreisbewertung geht. Gutachten oder Expertisen einer Hausbank oder eines Maklers reichen nie aus.
Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigelegt werden.
Das Gutachten muss begründet und nachvollziehbar und darf nicht älter als zwei Jahre sein. Erforderlich ist eine Aussage zu der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei muss die begutachtete Mietwohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet werden.
Der Sachverständige muss die Wohnung, die er bewertet, auch gesehen haben. In großen Wohnanlagen ist es ausreichend, wenn er eine Wohnung gleichen Typs gesehen hat.
Eine weitere Möglichkeit, eine Mieterhöhung zu begründen, ist die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Hier hat der Vermieter freie Wahl. Er kann sowohl die teuersten Wohnungen aus der Nachbarschaft als auch soeben teuer vermietete Wohnungen aus dem eigenen Bestand benennen. Damit der Mieter die Vergleichbarkeit überprüfen kann, müssen Mietername, Adresse, Geschoss und Quadratmeterzahl angegeben werden. Weichen die zur Begründung genannten Vergleichswohnungen in der Wohnfläche erheblich von der Mietwohnung ab, genügen sie nicht den formellen Erfordernissen des Mieterhöhungsverlangens. Das heißt, der Vermieter muss eine neue Mieterhöhung mit neuer Begründung schicken
Mieterhöhung
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Zitat von d73070d0
